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从微利产业到赚钱“机器”，物业公司这两年日子怎么过的？

编辑：1号社区时间：2019-06-27 16:10

　　根据数据显示，物业服务无疑是房地产增速放缓以后，开发商的又一个赚钱利器。从前的物业都是属于苦差事，忙成超人还不挣钱，因此开发商更乐意把这门善后生意外包出去给专门的物业公司运营。但是外包托管之后，有个问题无法避免，一旦物业公司用粗放的管理方式进行运营，那么住户满意度只会每况日下，砸了开发商的牌子不说，遇到钉子户不交物业费，你说你是头疼不头疼。

　　IOT和AI以及云平台的到来，让取缔物业公司的谣言传了一阵子，冷静下来理性看待，机器人不可能完全替代人力，未来的物业服务将会以两种形式出现，大品牌地产公司如保利、万科、碧桂园已经把物业服务公司单独分离出来作为总公司旗下的子公司，从开发楼盘到后期物业服务实现一体化运营；另一种形式针对较小的楼盘和社区，不知名的地产公司开发，同时也没有能力延伸出能多的资源组建一个后续的物业团队，因此专业的、体系完整的、使用人工智能的品牌物业公司就会孕育而生，有强大的平台算法和统一培训支持，可以实现很少的人工管理更大的面积。

　　根据中国指数研究报告，2018年全国百强物业企业管理面积已经高达3718万平方米，从绩效上来看百强物业盈收入均值是8.86亿元，净利润7220万元。而大型房企在物业服务方面市场占有率比较靠前。

　　我们先从管理面积说起，面积均值达3718.13万平方米，市场份额近四成。TOP10企业亮出“群雄逐鹿”的实力和态度，加速扩充项目储备，2018年管理面积均值达2.39亿平方米，市场份额为11.35%，强者愈强态势延续；在多渠道扩规模方面，百强企业或借兄弟开发企业的优势资源，承接大量优质项目，或加速市场化进程，同时借助理性收并购，多措并举强化规模化扩张能力。在精耕深拓方面，百强企业充分利用城市群的经济发展优势和人口优势，挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求，进行差异化布局，2018年，百强企业53.12%的管理面积位于五大核心城市群；同时瞄准全国重点城市进行布局，百强企业管理面积前二十城市中，重庆管理面积最高，约3.49亿平方米，单位城市项目数量均值为6.64个，单个项目管理面积均值达19.37万平方米。此外，百强企业通过承接大体量项目，借助规模效应实现降本增效，提升盈利能力，同时大体量项目的人口更加聚集，能够产生大量的增值服务需求，为企业带来更多服务挖潜空间及收入来源。

　　再从经营绩效看，2018年，百强企业营业收入均值达8.86亿元，净利润均值为7221.40万元。基础物业服务收入均值达7.13亿元，是百强企业收入的有力后盾，占比高达80.49%，基础物业服务净利润均值达4022.68万元，占比为55.70%；多种经营收入均值达1.73亿元，业绩贡献度为19.51%，多种经营净利润均值占比提升至44.30%，推动盈利规模和盈利能力持续增长。另外，百强企业在深化科技应用、优化外包配置的同时，强化内部管理建设，把握规模扩张与管理品质的平衡，多管齐下促进人均产值和人均管理面积的稳步增长，营业成本率为76.44%，同比下降1.25个百分点。

　　从服务质量看，重点企业整体满意度为80.40分，连续四年保持在80分以上。业主满意度方面，绿化养护、物业客户服务、入户维修、清洁卫生、物业人员素质等多个项目满意度较高；业主关注度方面，最为关注的三项指标依次为物业人员素质、物业客户服务和安全管理。同时，百强企业提升服务品质，收缴率达93.75%，续约率为98.26%。此外，百强企业升级建筑物维护和业主服务，通过提高自身基础物业服务品质，提供多元化增值服务，为房屋软硬件条件加分，营造良好社区生活环境，促进房屋保值增值。

　　在发展潜力上来看，物业加大科技储备力度，继续保持对科技运用的投入力度，不断提升企业运作效率、盈利能力，从业人员本科以及以上学历占比10.46%，同比增长1%，大专学历占比19.76%，同比增长2%。随着时间推移，需要人工管理机器和云平台的操作会越来越多，粗放型的人海战术管理模式一去不复返。

　　从科技角度来看，智能化是劳动密集型产业的大趋势，机器人代替重复人工劳动提升效率，后台高度聚焦统一管控，降低人工使用成本的同时增加人均管理面积，这一切的实现离不开人机合作的AI应用场景。另一方面，熟知AI与物联网的人都知道，就目前的市场而言，人工智能应用场景相对比较单一，而唯独地产物业无心插柳柳成荫，场景应用面广，未来地产物业管理的社区将会成为第一批AI应用场景的前线阵地。

　　来源：1号社区智慧社区云南合伙人

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