物业公司如何解决人力成本的痛
编辑：1号社区 时间：2018-12-12 15:54
源标题：行业研究 | 人力成本的痛！我来替你解决
今年7月，国务院办公厅印发《国税地税征管体制改革方案》，其中明确提出，从 2019 年 1 月 1 日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。
社转税政策的颁布，意味着我国企业社保合规已经从“不缴社保”、“迟缴社保”步入“缴了但基数不足”的阶段。
鉴于税务部门掌握企业工资发放的真实情况，税务机关全责征收的“征管分离”模式，将全面切断企业不合规缴纳社保尤其是按最低基数缴纳的操作方式。
物业作为典型的劳动密集型行业，员工成本在总成本占比达到 50%—80%，“大行业，小公司”的现实格局，也促使物业行业面临着人力成本的大幅攀升。
“社保转税”政策出台的直接影响，就是资本市场上物业企业的股票整体下跌，10月份碧桂园服务月跌幅达到了23.91%。当然资本市场的波动与股市大盘调整和上游房地产的负面预期也有着重大关系。
今年8月份，绿城服务在分析师会议上表示，预计公司自有员工人力成本将因社保改革增加7000万元，若纳入外包员工人力成本将因社保改革增加1.3亿元。
据香港国信证券测算：预计在缴费率不变的情况下，绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务、彩生活等公司自有员工人力成本或将因社保征缴机制改革分别增加 7000 万元、6000 万元、3600 万元、2800 万元，公司税前利润将因此项改革下降 4%—9%左右。
代表企业2017年营业成本占比
不过面对社转税政策并不用特别悲观，只要找准自己的发展方向，对物企也是提升自身可持续竞争力的一次机会。而且政府也传出向好的信息，9月6日国务院会议政策指向将抓紧研究适当降低社保费率，确保总体上不增加企业负担。
面对此次风波，究其根本是物业行业的人力成本占比过高导致的，这是物业行业的历史问题，即使没有社保政策，人工成本也已经成为物业企业的沉重负担。无论政策怎么变化，自身的抗风险能力都是必须要提升的。
基础业务外包，人工投入转变为服务购买
物业行业之所以发展成为劳动密集型产业，是由于物业的工作内容决定的。在历史的服务过程中，物业主业主要围绕传统的“三保一化”展开，繁琐的工作内容、服务的行业性质，都决定了物业要通过不断的增加的人员来提升服务品质。
鉴于此特性，在传统服务工作内容板块，物业企业本身不具备发挥规模效益的能力，每一寸版图的扩张，都意味着边际成本的增加。
随着行业的发展，在物业行业生态圈中分工日益细化、企业构成日益健全，出现了以承包基础业务为生的专业服务公司。在技术赋能下，专业的服务公司具备承接大范围、大规模业务的能力，把繁琐的工作标准化、流程化，并实现可复制的发展模式。
基于此，他们可以以更低的成本提供更好的服务。因此物业企业把不产生附加值的大规模人员成本的基础业务外包，能够有效的减少一线人员。
设备维护、秩序维护、保洁服务和绿化养护四项基础业务外包已成成为趋势，2017年有209家物业服务企业将部分基础业务交由专业的外包企业管理，比2015年（169家）增加了23.67%。
对比外包人员数与企业员工数量，2017年TOP100企业外包人员为66.79万人，占一线员工总数的32.04%，与2015年相比增涨了5.49%。
TOP100企业外包项目及人员比重
一家物企的面积管理规模相对较小，自我调节能力低。社区团购就是把小需求聚成大业务来赚规模效益。
借此思维，虽然一家企业力量小，但是如果尝试业务外包，就是众多企业一起把基础业务团给专业服务公司，他们来赚规模化的钱，而物企直接购买性价比更高（相对于人工成本价格更低）的整体服务效果，是省心又省力的选择。
技术赋能，实现提效减员增收
物业服务的本质，决定其价值终究是要通过人来实现，因此提高整个行业人员的工作效率是必须大力解决的。
互联网不可抗拒的魅力，是它作为一个工具为各个传统行业提供了新的解决思路。技术为物企所用，可以提升单个人员平均效率、取代人工劳动、提升服务品质。有助于物企收入增加和降本增效。
首先，技术可以代替人力。机器越来越聪慧，即使不会思考，也可以替代重复性劳动，他们在执行力和标准性，以及工作时长等方面都具备人无法克制的缺点。
智能设备的出现，可以大大减少一项人员的需求，比如智能门禁，可以取代保安；机器人可以巡逻等等。同时高空、电路等高危性工作的机器取代，也避免了人员安全带来的风险投入。
其次，依托系统平台，提升单个人工效率。在科技赋能实现的统筹管理下，除了扁平化带来的管理成本下降，也可以把个人的效用发挥到最大。
以维修为例，每个维修工首先可以分配到最近的地点，提升每天实际的工作效率；第二，可以科学的评估工作效果，确保投入的合理产出；第三，专业的人可以做最专业的事，在整个人员系统中实现效率最大化。
这一切只有科技这个不会疲惫的大脑，才能每时每刻做到。
最后，技术除了带给我们客观可见的效率提升，还在无形中赋予物企的服务更高的价值，进一步实现我们的创收。
收入更多、效率更好、人员更少，这就是科技的魅力。
丰富业务结构，提高利润空间
物业行业是人员密集型产业不错，但是为什么会如此的制约行业的发展。由此也引发出另外一个物业行业的瓶颈问题，物业行业收费涨价困难，人力成本不断上涨、收入持续不变，形成恶性循环。
通俗的讲就是，物业行业赚的钱养不起员工，如果物业行业一直以来利润丰厚，想来今天社保规范化发展对物业行业的冲击也不会如此之大。因此，我们不仅要节源还有开流。
纵观物业行业，可以从两个角度来实现，即基于服务对象的业态拓展和基于服务内容的多元化发展，其中内容拓展中包含基于互联网的新的业务模式。
（1）多元业态拓展
物业服务企业可为住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业提供物业管理服务。住宅物业仍然是物业企业的主要收入，但是收入占比持续下降。
数据显示物业费仍然是物企收入的主要来源，但是住宅物业费水平最低。不同实力和资源的物业公司可以根据自己的情况，进行服务对象的拓展，这也是进入后地产时代物业公司拓展管理面积的有效途径。
不同物业类型物业费水平
头部物企也已经用行动验证了这一趋势。获得本次物博会中国物业管理协会发布的物业服务综合实力榜TOP1的万科物业也在今年6月发布万科商企，开始商业物业市场的全方位布局。
2017年百强企业住宅物业管理面积占比65.83%，相比2015年下降5.65%；办公物业管理面积占比8.46%，相比2015年下降0.43%；商业、工业和其他类型物业管理面积占比均有上升。
TOP100企业分业态管理面积分布情况
（2）传统服务内容延伸
在基础四保服务基础上，物业服务的内容也可以进一步延伸，如果说物业服务有边界，那就是业主的需求，找到业主关于物业服务需求的痛点，解决它，物业专业价值就可以得到延伸，各物业企业可以根据不同的服务对象有找到不同的痛点。
以中航物业为例，作为机构类客户大家管，在为客户提供传统“三保”业务的基础上，为客户提供个性服务，把客户不赚钱的业务，规模化、专业化发展形成自己的新服务内容。
服务内容除了传统的物业管理服务之外，还包括会议服务、餐饮服务、重大活动、重要的组织接待等延伸服务，甚至是银行大堂经理都是由物业提供的。
基于互联网的社区O2O在物业行业已经得到大力发展，业内都把它视为利润增长的最大潜力点。
基本形式就是，物企通过自身获取、全委、收并购等方式扩大管理面积的同时，树立服务口碑，并进一步通过物联网的输出获取统一的管理标准的物业管理面积为O2O平台输出打下基础，同时通过联盟合作等形式进一步扩大社区平台的流量。
从而通过大数据分析，进行精准广告投放，获得供应商入住费等形式实现获利。
后记
社转税的出现虽然对物业行业带来很大的影响，但是最根本的是引起物业行业对自身人工成本攀升瓶颈的思考。综合来说，无非是减少分子、增加分母，就是减员、提效、增收的思路。
其实，虽然在股市的头部物企经历了资本的动荡，但是目前已经呈现回暖趋势，由于上市企业本身在规范化的要求较高，而且具备较高的风险承受能力，所以影响并不会太大。而且长远来看，新社保政策的出台有利于头部物企强者恒强之。
中小企业可能会比较担心，但不必过于紧张。不管企业大小都有自身转变发展的可行路径，如果中小物业，能够实现规范化、提升人效、找到自己的核心价值点、找到自己的位置，就会进一步扩大自身的行业红利份额。
最终形成的市场一定是头部、腰部、小企业共存，和谐共生的状态。所以，积极改变、提升实力，明天就会更好。
来源： 实惠克而瑞物业研究
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